2016年07月31日 効果的な水分補給。 おはようございます。 雨上がりの蒸し暑い朝です。 こんな炎天下の蒸し暑い中、 屋外で作業や運動をする人は 水分と塩分の摂取に留意しましょう。 ちなみに ビールや泡盛は 水分補給にならないそうですので お気を付け下さいませ。（笑） コメント（0） Tweet
2016年07月30日 身分を隠す不動産屋 おはようございます。 久しぶりに雨模様の沖縄です。スコールじゃないよ さて、 不動産屋に掛かってくる 物件の問合せには 大きく二つの種類があります。 一つはお客様 もう一つは同業者さんです。 不動産屋が 同業者に 物件の問合せをする場合は まず、会社名を名乗った上で その物件を自社のお客さんに 紹介が可能かどうかを確認するのが 一般的なルールです。 何故ならば その物件が 既に商談中であったり、 売主さんから直接預かったものでは無く 同業者さんから紹介してもらった 物件というケースもあるからです。 こういうのを 確認するための作業です。 しかし、最近は 「○○不動産」というように 会社名に「不動産」を入れず カタカナやアルファベットだけの企業も多く 会社名を聞いただけでは 不動産業者かどうか 分からないものです。 ですので 会社名を名乗るときには 「同業者の」という修飾語（？）を付けて 問合せをするのが 一般的なルールです。 しかし 「世の中の常識は 不動産屋の非常識」 と言われるように 会社名を名乗らない 不動産屋も多いものです。(笑) それどころか あたかも お客さんのフリをして 物件についてアレコレ聞いてくる業者さんもいますし 中には、会社名は言わず 個人名や偽名で 問合せをする業者さんもいます。(笑) 先日 県外から、会社名での 物件の問合せがありました。 会社名を言って頂いたのですが やはり、会社名だけでは 法人のお客さんなのか 不動産業者なのか わかりませんでした。 法人のお客さんに 「同業者ですか？」と聞くのも 失礼ですので そのまま話を続けていましたが 話の節々に「不動産業者」のニオイが プンプンしました。(笑) 会話もタメ口だし そこで 「失礼ですが同業者さんですか？」 と聞くと、その通りでした。 残念ながら その物件は 先程のように 同業者さんから 紹介いただいた物件でしたので 当社からさらに同業者への紹介は できない物件でした。 その旨をお伝えすると 先方は「それだったら最初に言えよ！」 的な態度で逆ギレしていました。(笑) 不動産業は もらい事故も多いものです。(笑) コメント（0） Tweet
2016年07月29日 仕事が少しでもラクになる方法 おはようございます。 県外での梅雨明けの便りを聞くと あらためて沖縄の夏の長さを感じます。沖縄は夏が来てもう１か月半 さて 不動産という サービス業な仕事柄、 売上げに直接関係しないような 相談や来客もタマにあります。 先日も 知らないオジさんが 突然事務所に来て 他の不動産業者の 文句を言ってお帰りになられました。（笑） どうやら、 物件を借りようと思ったところ その不動産業者の 担当者の態度が気に入らなかったようです。 そして その不動産屋にはもう行きたくないので その物件を当社経由で借りたい とのことでした。 そのオジさんの 話だけで判断すると 不動産業者の対応が悪いように聞こえますが その不動産業者に言い分を聞いたとすると おそらく話は異なるでしょう。 突然事務所に来て 事情のわからない当社に 相手の悪口を散々言って 自分の要求だけを 実現しようとする行動を 客観的に見ただけで このオジさん側にも問題があるのは 容易に想像できます。 変に関わり このオジさんとの関係がコジれると 次は他の不動産屋で 当社の悪口が叫ばれることになるでしょう。（笑） 詳しい話は 聞いておりませんが お断りさせて頂きました。 このように 人と人は得てして 認識や言い分が異なるものです。 ビジネスでも 他人に情報を伝える際に 言い方や装飾語が加わることによって 内容やニュアンスが 異なって伝わることがよくあります。いわゆる伝言ゲーム 同じ組織の人でさえも そうですので これが別の会社の者同士やお客さんなど 全くの他人となると 同じ事象であっても 受け止め方が異なるものです。 関係が順調に行っている時は それでも良いですが 少し関係がコジれただけで 双方の言い分が 全く逆になるものです。 また 人は誰かに何かを相談するとき 得てして全てを話さないものです。 特に 自分に都合の悪い話は しないものです。 裁判などでも 自分に都合の悪い証言をする人を 聞いたことがありません。 身近な例でも 夜、帰宅が遅くなって 奥様に言い訳する際に 「自分から飲みに誘って遅くなった」 なんて正直に言う人はマズいません。 大体は 「やぁ～、○○さんが飲みたいって言うもんだから 遅くなったんだ。」 と話をすり替えるものです。（笑） また、 二次会で オネーちゃんのいるスナックに行ったとしても 奥様にそれを正直に話す人もマズいません。（笑） このように 「人はそもそも話が食い違うもの」 「人は自分に不利な話はしないもの」 ということを 大前提にしておくと 仕事等で人と人の間に入った時 少しは気がラクになるものです。。 ふぅ～。 コメント（0） Tweet
2016年07月28日 不動産を売却する際の媒介契約の意味。 おはようございます。 熱帯低気圧の影響からか 少し天候が不安定ですね。 さて 本日は不動産の 業務の話ですので 興味の無い方は スルーして下さい。。 不動産屋は 売主さんからの依頼のもとづいて 買主さんを探します。 買主さんを探す方法としては 最近はネットでの広告が すっかり主流となっていますが 不動産屋によっては 以前から物件をお探しのお客さんのリストがあり 広告を掲載する前に それらのお客さんのリストの中で 商談がまとまってしまうこともあります。 話は戻りますが 先程の「売主さんからの依頼にもとづいて」 ですが、売主さんから売却の依頼があると その証として”媒介契約書”という書面を締結します。 この媒介契約にには ”（専属）専任媒介契約”と ”一般媒介契約”の大きく2種類があります。 専任媒介契約の方は 簡単に言うと、その物件は その不動産業者の専売特許です。。 他の不動産業者が お客さんに紹介したい場合は 専売特許（専任）の不動産業者を 必ず経由しなければなりません。 一方、 一般媒介契約は 売主さんが 複数の不動産業者に並行して 売却を依頼する形態ですので 早い者勝ちの法則に従い 不動産業者は互いに競って 早く買主さんを見つけようとします。 これらは 売主さんとの関係だけでなく 不動産業者の間でも 共通したルールです。 しかし 先程のように 売主さんと不動産業者との間で 専任媒介契約が締結されている物件であっても 売主さんに直接コンタクトを取る 不動産業者があるという話を よく聞きます。 これは 専任の不動産業者を経由すると 仲介手数料が半額になってしまうため それがもったいないから 直接取引をしたがるものです。 その流れは 大体こうです。 専任の不動産業者が ネットに物件の広告を出しているのを見て 「おっ、これは良さそうな物件だ」と思うと その情報を参考に 登記簿の情報をしらべ 物件の売主（所有者）を探し当てます。 そして、 「ウチのお客さんで、この物件を買いたい人がいるんで ウチで売らせて下さい。」 と言って売主さんにコンタクトします。 しかしながら 売主さんも 専任媒介契約の意味を 理解されていますので 当然「ハイ、分かりました」 とはいきません。 専任媒介を締結していることと 買いたいお客さんがいる場合は 専任の不動産業者に 連絡を入れるよう伝えます。 しかしながら その不動産業者が 実際に専任の不動産業者に 連絡をするケースはマズありません。。 「買いたいお客さんがいる」 というのは、 怪しいものです。（笑） この手の動きをする 不動産業者は 世の中にたくさんあります。 県外では スタンダードとも聞きます。 この狭い沖縄でも 小さな会社に限らず 大手の不動産業者や フランチャイズ系でも 話を聞きます。 まぁ 不動産業者に コンプライアンスやルールを 求めること自体 無理があるかも知れませんね。（笑） コメント（2） Tweet
2016年07月27日 夏の屋外作業を乗り切る方法 おはようございます。 良い天気に加え 適度な雨もあり 雑草にも快適な季節です。（笑） さて、 本日は以前当社で お取引きさせて頂きました物件の メンテナンス作業に来ております。 日差しの強い沖縄は 日差しのピークタイムが 6時間以上続きます。 ですので 屋外作業をするときは ピークタイムに突入する前の いかに朝早くから作業に 取り掛かるかで 体力の消耗が異なります。 日頃はウチナータイム と言われることもある沖縄ですが 本日の業者さんも 待ち合わせの30分以上前には 準備万端でお待ちでした。 ということで 本日も皆さん ご安全に! コメント（0） Tweet
2016年07月26日 手のひらを返せ！ おはようございます。 夜中に降った雨のおかげで 比較的涼しい朝でした。 さて 最近は ネットで何でも購入できる時代に なりました。 オークションサイトでは 不動産も購入できますので そういう意味では、 クリック一つでお家も買える時代です。 しかし そんな時代だからこそ リアルな場面での 丁寧な接客がより注目されます。 バブルの頃 レジのアルバイトの態度が良くない お店が多かった時代もありましたが 今や、弁護士さんもニコニコ集客をする時代です。（笑） 当然、不動産屋も お金になりそうな仕事があると お客さんに愛想良く対応します。 ちょっと強面の オジさんたちも基本はスマイルです。（笑） そんな愛想の良さに 最初は仕事を依頼するのも 自然な流れです。 しかし ひょんなことで 裏の顔を見る機会があると 今後のことを心配し 途中で仕事の依頼を辞めた方が いいんじゃないかと思うこともあります。 そして勇気を持って 断ったりすると 大変なことになります。。 これまで ニコニコと愛想良く 接してくれていた 不動産屋が豹変します。 口調が急にキツくなったり これまで掛かった経費を名目に お金を請求された というような話を タマに聞きます。 相手がどんな人であっても ものごとが順調に進んでいる時は そのナリを潜めるのは その手のビジネスの鉄則です。（笑） しかし いざ、自分のところに お金が入って来ないとなると 今まで無理をして 愛想良くしていた反動の分だけ 怒りが倍増します。 当然 そういう請求は認められませんが その怒りを 相手にブツけなければ 気が済まないのです。 中には 「相手が一言ワビを入れるまで許さん」 なんて 言うケースもあります。 不動産に限らず 仕事を依頼するときは 相手が手のひらを返したときのことも 想定しながら 相手を選びましょう。。 コメント（0） Tweet
2016年07月25日 これからの不動産屋に求められる能力 おはようございます。 夏の積乱雲による 落雷には注意しましょう。。 さて ひと昔前の 不動産屋は 高級車＋皮製のセカンドバック＋ロレックス＋強面 と相場が決まっていました。（笑） それから年月は経過しましたが 当時はそのタイプの不動産屋だった片鱗を 感じさせる先輩方が今でも 残っていらっしゃいます。（笑） 不動産屋の売買には 大きなお金が動きますので それに目を付けた怪しい方々が 関わっているのが世の常でした。 ですので それらの方々と 対等に張り合うには 不動産屋も同じくらいの 強さが求められたため 不動産屋もそのように進化して行ったのでしょう。（笑） その後 世の中は変わり 今では不動産の取引きに 反社会的な方々は 関われなくなってしまいました。 たとえ 身分を隠したり偽って 取引きをしたとしても、 契約は解除され 100％の違約金を徴収されます。 また、 競売物件でも 立退き料をせしめる 占有屋さんも居なくなりました。 そうなると 不動産屋は 昔のようにワルである 必要がなくなりました。（笑） そして、今 不動産に関することは 一般の方でも ネットで簡単に調べることが 出来るようになりました。 そうなると いま求められるのは 「ワルさ」よりは 一般の方々の上を行く 「知識」や「経験」でしょう。 今年の6月に 宅建業法が一部改正になりました。 その中で ”インスペクション（住宅診断）” に関する項目が追加されました。 少し細かい話になりますが 中古住宅を売買する際には このインスペクションを斡旋したり インスペクションの実施の有無や結果の 説明が加わります。 そんなの、これまでも「アスベスト」や「耐震診断」で 同じような項目があったじゃないですか。あはっ そうではありません。 きっと、これまでの 「アスベスト」や「耐震診断」のように 調査したことがあるかどうかだけの 説明では終わりませんよ。 ”インスペクション”は 国交省が仕組みとして 実施させたくて 仕方がないものです。 ですので アスベストや耐震診断とは違い 実際にインスペクションを実施する 物件は格段に増えるでしょう。 そうすると その実施したインスペクションの結果や内容を お客さんに説明するのは 不動産屋の仕事です。 そのためには まず内容を十分に 理解しなければなりません。 また 相手に分かりやすく 説明する能力も求められます。 つまり 不動産業者は これまでの仲介業から コンサルティング分野のステージに 入って行きます。 昔のように 強面と声の大きさで お客さんを威嚇する制圧する時代は 終わりました。（笑） この お客さんに説明する能力は 日頃から訓練しておかなければ ナカナカ出来るものではありません。 少し訓練を怠ると あっという間に衰退してしまいますし 実際、自分の説明が 相手にとって分かりやすいものかどうか アウトプットで試してみる 必要があります。 そのためには 不動産屋は 昼間だけでなく 夜もオネーちゃんいるスナックで 分かりやすい説明の訓練と ちゃんと相手に伝わっているかの確認が 必要です。（笑） コメント（2） Tweet
2016年07月24日 日本人に向いたシステム おはようございます。 今日も暑い一日となりそうです。 さて、 不動産の売買では 売主・買主の両方のバランスを 配慮しなければなりません。 売主の利益ばかりを考えていては 商談もなかなか纏まりませんし、 かと言って 買主の言いなりに がんがん強気なネゴをしても 売主はソッポを向いてしまうどころか 「買主の肩ばかりを持つ不動産屋には もう媒介を頼まない!」 なんてことにもなりかねません。 アメリカでは売主側と買主側とで 不動産屋が分れていますが それはそれでメリットがあります。 しかし、 売主と買主の両方の心境を考えながら 商談を進める仕組みは 相手のことを思いやる 日本人らしくて良いと思います。 コメント（0） Tweet
2016年07月23日 新築・ﾃﾞｻﾞｲﾅｰｽﾞ ｺｰﾄﾊｳｽ(2LDK)～ご成約となりました 当社にてご紹介中の 南城市の新築・デザイナーズコートハウスですが 価格を変更しました。 これまで、予算の都合上、 新築をあきらめ中古住宅でお探しだったお客様も お買い求めやすい価格にグッと近づきました。 長く住むにしても 将来売却するににしても 賃貸物件にするにしても 新しい住宅の方が条件が良いに決まっています。 また、新築物件の場合は 5年間は固定資産税が ほぼ半額になるというメリットもあります。 毎日のことですので、オシャレなお家は 住んでいてもやっぱり気持ちの良いものです。 ＜物件概要＞ 物件種別：売新築住宅 所在地：南城市つきしろ 価格：ご成約済 土地：198.22平米(59.96坪) 建物：80.46平米（24.33坪） 間取り：2LDK＋ウォークインクローゼット 構造：木造 平屋建(中庭付) 建築年月：平成28年3月(新築) P3台､中庭付、ウォシュレット、モニター付インターフォン コメント（0） タグ ：沖縄不動産新築住宅南城市つきしろ木造コートハウス3000万円以下2000万円台2500万円台 Tweet
2016年07月23日 うまくいく契約・いかない契約 おはようございます。 今年の沖縄の夏は カラッとした夜もあり いくぶん過ごしやすく感じます。 さて、 不動産は 高額な商品の取引きですので 関係者間での信頼関係の 構築が必須です。 これは お客様から見た 不動産屋に対する感覚も 同じだと思います。 いい加減な不動産屋や担当者とは 取引きをしたいとは思わないでしょう。 お客様を物件にご案内する際には 時間の遅れは 得てして発生するものです。 自分のときもそうでしたが 家族揃って外出しようとするときは 奥様の化粧や子供の準備などに 想定以上に時間が掛かるものです。 しかし そんな中でも 約束の時間に遅れ 何ごとも無かったように平然にしていると 不動産屋からは 今後の商談に不安を感じられるものです。 先ほども書きましたように 不動産の取引きには 信頼関係が必要です。 具体的には お互いに 小さな約束事を 着実に果たしていくことで 小さな信頼関係を構築していきます。 それらが積み重なり その集大成として 契約の締結に至るのが理想です。 その小さな約束事の一つが 「時間」でもあります。 ですので 約束の時間に遅れることはあっても 遅れたことに対する感覚は 大切なものです。 しかし こんなエラそうなことを 書いている自分も これまで失敗もあります。 例えば 少し離れたところにある 空室の物件にお客様を案内する際 カギを間違えて持って行ってしまい 1時間以上お客様を お待たせしてしまったこともあります。 また 案内の時間を30分間違え やはりお客様に 迷惑をお掛けしてしまったこともあります。 その時はもう平謝りしますが お客様の貴重な時間を 無駄にしてしまいましたので 普通のお客様でしたら 「もうオタクには頼まない！（怒）」 と言われてもしょうがない ケースです。 しかし タマタマ自分の場合は お客様に「大丈夫ですよ」 と優しく対応して頂きました。 自ら こういう経験をしていますので 時間に遅れる方の感覚や 事情もよく分ります。 しかし 大切なのは 「時間」という約束事を破ったあとの 失った信頼を取り戻そうとする 気持ちですね。 恋愛は マイナスの関係から 始まった方が 長続きすると言いますが それも気持ちの問題です。（笑） ということで たかが「時間」かも知れませんが それは、その人の約束事に対する感覚を 第三者が容易に見ることが出来る 観点の一つだと思います。 コメント（0） Tweet
2016年07月22日 違法民泊対策コンサルティング。 おはようございます。 昨日は沖縄で 竜巻が発生したようですね。 さて、 先日あるマンションの管理人さんと ユンタクをしている時に 「マンション内でモグリの民泊が行われており トラブルになっている」 という話を聞かされた件の 続報です。(笑) その後 管理人さんから 連絡がありました。 「マンションとして民泊対策をいたいが どの様なことをしたら良いでしょうか？」 あくまでも 一般的な内容と言うことで 考えをお伝えしました。 まずは 管理規約の変更を提案しました。 管理規約内で 民泊での利用を禁止するよう 規定することです。 区分所有法では マンションの管理規約を変更する際は 4分の3以上の賛成が必要です。 「4分の3」という数字は かなり高いハードルですが 民泊を推進する区分所有者が増え さらにハードルが高くなる前でなければ 実現は難しいでしょう。 管理規約の具体的な 変更箇所としては ・専用部分の用途、修繕、貸与 ・違反者への措置・罰則 に関する条文の部分を変更・追加。 また 使用細則等で 民泊としての利用の禁止を 追記することをアドバイスしました。 管理規約の変更以外には 抑止効果として ロビーやエレベーター内へ 民泊禁止の掲示を行うことも 提案しました。 しかし これは一般の来訪者等に対し マンション全体のイメージを損ねる 可能性もありますので 検討の余地もあります。 また、 共用部分への 防犯カメラの設置や カメラを設置していることの明示は 同じく抑止効果があるとともに 何かあったときの 記録として利用できるでしょう。 さらに 防犯カメラ自体は マンションとしてのセキュリティー性が 向上します。 このようなことを お伝えしました。 民泊は お部屋を貸す側は 収入が入って来るので 嬉しいこと三昧です。 しかし 何かあったときに 迷惑をこうむるのは マンションの住人です。 この辺りの 利害関係の意識の違いが 大きくなる前に 早目に手を打っておくことが 必要でしょう。 今度はコンサルティングとしてやろうかな(笑) コメント（2） Tweet
2016年07月21日 収益・投資物件(ﾊﾞｹｰｼｮﾝﾚﾝﾀﾙ)～新築・分譲ﾘｿﾞｰﾄﾏﾝｼｮﾝ～成約済 当社にてご紹介中の うるま市の新築・分譲リゾートマンションにつき パンフレットが完成しました。 現地工事も着々と進み 近くにモデルルームも完成し 徐々にお問合せも増えて来ております。 沖縄の収益・投資物件に ご興味のある方は 是非お問合せ下さい。 ＜物件概要＞ 物件種別：新築分譲マンション(リゾートマンション) マンション名：NOARKリゾートうるま 所在地：うるま市石川東恩納 価格(税別)：成約済 専有面積：1LDK 60.90平米(18.42坪) 2LDK 121.80平米(36.84坪) 構造：RC3階建(地下1階) 平成28年12月完成予定 屋外プール、宅配ロッカー、トランクルーム バケーションレンタル可 ～売り物件が足りません！～ コメント（0） タグ ：沖縄収益物件投資物件リゾートマンション海が見える新築分譲マンション Tweet
2016年07月21日 全国組織のブローカー おはようございます。 カラッとした明け方は 心地良い目覚めを与えてくれます。 さて 「不動産業界は実態が見えにくい」 とよく言われますが その要因の一つに ブローカーの存在があります。 ブローカーとは 不動産の売買に関する情報を どこかから仕入れて来ては 不動産屋に話を持ちかけ 成約のあかつきには 報酬をもらうと言う 成果報酬型の人たちです。 ひと昔前の ブローカーの持ってくる情報は だいたい、 「知り合いが土地を売りたがっている」 というようなケースが多いのですが その情報のほとんどが 曖昧です。（笑） そもそも ひと昔前のブローカーは ほとんどが年配のオジーで お小遣いを稼ぐ程度の 働きでした。（笑） また、 「知り合い」と言っても 実際は知り合いではなく 相手もブローカーというケースが 多いものです。（笑） ですので このブローカーが 地主さんを直接知っているということは ほとんどなく 地主さんとつながっているのは 何人かのブローカーを介在したその先 ということもよくありました。 先日 あるブローカーさんとお会いする 機会がありました。 ひと昔前の ブローカーとは違い 若手のブローカーです。 彼らは ひと昔前のブローカーと同様に 横のつながりが綿密ですが 昔と違うのは 最近のブローカーらしく スマホを駆使し 情報を瞬時に交換しています。 そして 驚いたことに 彼らは沖縄県内の不動産だけでなく 県外のブローカーとも交流があり、 県外のウリ情報も交換しています。 例えば 県外のブローカーが 沖縄の不動産の売買に介在する代わりに、 沖縄のブローカーが 東京の不動産の売買情報を もらっています。 このように 沖縄の活況な不動産市場に便乗し 沖縄の若手のブローカーさんは 全国のブローカーと交流があるようです。 不動産業界が怪しいと 言われるのは こんなことが 普通に蔓延っているからでもあります。 しかし そのおかげで 普通に仕事をこなす不動産屋が お客さんに評価されたりもするものです。（笑） ブローカーさんとは仲良くしておこう コメント（0） Tweet
2016年07月20日 おススメの住宅ローン おはようございます。 日焼けによる 肌の乾燥には気を付けましょう。加齢ジワの原因 さて バブル崩壊後 日本は"低金利"に 突入しました。 その後 低金利の時代が長らく続くと 経済予言者評論家の方々は 「この低金利は長く続きません」 と予言しました。 しかし それ以降も低金利は長く続くどころか 益々金利は下がり "ゼロ金利"時代になりました。 困った彼らは 「もうこれ以上の低金利は続きません」 と予言しましたが 時代は"マイナス金利"に突入しました。 経済評論家の方々のコメントが いかに責任の無いものかを示す 良い例であるとともに 彼らの意見に左右されてはいけない ということです。（笑） この 低金利（マイナス金利）の時代 住宅ローンの存在が あらためて見直されています。 ひと昔前は 「現金を持っている人は 利息の支払いがもったいないので 融資は利用しないで 現金で家を買う」 と言うのが一般的でした。 しかし 今は、現金を持っていても 住宅ローンを利用する人が増えています。 それは 住宅ローンを利用することによって 手元に現金を残しておくことができるからです。 それを元手に他の運用にまわしたり 相続税の支払いなど 大きな現金の出費に 備えることが出来るからです。 また 住宅ローンを利用する際は 金融機関から "団体信用生命保険（通称「団信」）"という 保険への加入を求められます。 これは 「自分が亡くなった時に 住宅ローンの返済が免除される。」 という保険ですが これは 残された配偶者や 子供たちにとって 最高のプレゼントになります。（笑） この魔法の保険を 使えるのも 住宅ローンを利用するメリットの一つです。 このように 今の時代は 「積極的に融資を利用する」 という考え方もありますので どうぞご検討下さい。 でも最後は自己責任でお願いします。 コメント（0） Tweet
2016年07月19日 違法民泊。 本文と写真は関係ありません おはようございます。 熱帯低気圧の影響による 突然の雨にご注意を。 さて 先日、ある分譲マンションの 管理人さんとユンタク（雑談）をした ときのことです。 こちらのマンションでは いま流行りの エアーなんちゃらによる もぐりの民泊が発覚し トラブルになっているそうです。 その流れは 以下のとおりだそうです。 まず こちらの分譲マンションのある部屋が 売りに出ました。 それを不動産屋が仲介し 買主が見つかりました。 その部屋は 賃貸として募集され 別の不動産屋が仲介し 入居者が決りました。 しかし 同じフロアの住人が 不特定の外人さんが 頻繁に部屋に出入りするのを不思議に思い 調べてみたら その入居者が 自分が住まないで エアーなんちゃらを使って 民泊として部屋を使っていたことが 発覚したというものです。 この手の話は 他でもありますが 最近はエアーなんちゃらを使って 民泊をしているオーナーさんも 色々と知恵がついて 「自分の部屋は社員の保養施設として使用しているので」 不特定多数の人が出入りするんです。」 とか 「自分は会社のお客さんの宿泊先として使用してもらっていますが 自分の会社は海外事業もあるので、 外国のお客さんが利用することもあります。」とか、 色々な言い訳のQ&Aが出回っているようです。(笑) 今回話のあったマンションでは 売却から賃貸の流れの中で 不動産も違法民泊に 加担してるのではないか と疑われています。 疑われている通り 不動産屋が 一枚乗っかっている場合もありますし 不動産屋自体も 買主や借手に ダマされている場合もあります。 いずれにしても 民泊を行うには 旅館業の免許が要ります。 また、 分譲マンションでそれを行う場合は 管理組合の規約違反しないことが 必須です。 コメント（0） Tweet
2016年07月18日 組織の成長論 おはようございます。 夏バテ防止には しっかり睡眠をとりましょう。 さて 世の中には 色々な組織があります。 学校や職場、 マンションの管理組合や 地域の自治会、 「日本」と言う国も ある意味で大きな組織です。 基本的に 組織には 同じ目標や目的があり それを掲げて 活動が営まれます。 このとき 小さな組織であれば 異なる意見や考えを持つ人は 少ないものですが 徐々に組織が大きくなるにつれ 色々な意見を持つ人も 出てくるものです。 それも 想定のうちですが 中には組織を破壊しようとする モンスターが登場することもあります。 また 最近のモンスターは 権利や保護をしっかり主張しますので 退治も大変です。 これらを率いるのが 組織の長やリーダーです。 組織の長やリーダーは それをまとめるために 自分に背伸びをしなければ ならないこともあります。 場合によっては それがリーダー自身の 大きなストレスに なることもあります。 現在 ある組織で そのような場面に遭遇しています。 その組織のリーダーは 大きなストレスを抱えて 太刀打ち回ろうとしていますが 抜き差しならない状況に デッドロックしています。 組織が大きくなる時 越えなければならない 大きな壁にブチあたっています。 頑張れ 若きリーダーさん！ コメント（0） Tweet
2016年07月17日 沖縄のホテル代の設定 おはようございます。 世の中、三連休ですね。 どおりで 沖縄は一段と 観光客が多いです。 それにしても 沖縄は外国人向けの ホテル代の設定になっていますので 県外のお客さんが ソロソロ悲鳴をあげています。。 コメント（0） Tweet
2016年07月16日 公務員が狙われるアパート建設。 おはようございます。 冷たいものが 歯にシミるお年頃です。（笑） さて 相続対策と不労所得を ウリ文句に 世の中のブームとなった アパート建設。 そのブームも ここにきて 一段落したかと思っていましたら 昨日ある現場に行ったところ その隣りで アパート建設が始まりました。 おそらく 最近はやりの アパート建設の手口です。（笑） まず 公務員など 安定した職業の人を見つけ アパートのオーナーにならせるために 銀行でローンを組ませます。 公務員サマとなれば 沖縄の銀行も 喜んでお金を貸しつけます融資をします。（笑） ローンが組めれば 建築業者は 建築費でしっかり儲けます。 そして 不動産業者は 入居者募集と管理で儲けます。 オーナーさんも 満室が続けば ホクホク顔ですが 少なくともローンの返済が終わるまでは 空室リスクを心配し続けなければなりません。 その点、 建設業者や不動産屋は リスクも取っぱぐれも ありません。 魅力的な ビジネスモデルです。（笑） 東京に次いで 人口の増加率が高い 沖縄ですが そんな沖縄でも 10年後には 人口が減少しはじめる と言われています。 公務員さんが ローンを組まされる組むときは 定年までの年数だけでなく これらも考慮した融資の期間を 設定してくださいね。 コメント（4） Tweet
2016年07月15日 沖縄ヘイブン化計画。 おはようございます。 今年は台風がナカナカ来ないので ブログネタに使えず困っています。（笑） さて、 今年イッキに話題になった パナマ文書。 最初にこの名前を聞いた時は マルコポーロ時代の 古文書でも発見されたのかと思いましたが 実際はパナマの法律事務所の資料が 流出したものだったんですね。（笑） そのパナマ文書で 注目されたのが タックス・ヘイブン（租税回避地）。今年の流行語大賞候補 日本からも このタックスヘイブンを利用している 大手企業や有名人の方々の 名前が表沙汰になりました。 このタックスヘイブンは 課税を逃れることが大きな目的ですが それ以外にも マネーロンダリング（資金洗浄） という目的もあります。 つまり 人に言えないようなルートで入手したお金を 使用する通貨を変えたり 一旦財産に変えることによって 「悪質性」を薄めたり 周りから分かりにくくしているのです。 不動産の取引きも このマネーロンダリングに 利用されることがあります。 例えば アッチ系の方々が 悪さをして稼いだお金で 不動産を購入し、 暫くしてそれを転売し 再度現金化することによって ワンクッション置くようなケースです。 これらを防止するために 「犯罪収益移転防止法」（いわゆる「犯収法」）が 8年前に施行されました。 そして 不動産の売買を行うときは 売主・買主双方の本人確認をしっかり行い 反社会的な方々や 身分を偽っての 不動産の取引きを禁止するとともに 本人確認の記録を 一定期間保存することになっています。 その「犯収法」が 今回のパナマ文書の影響からか 今年の10月に改正されます。 そこでは 本人確認の方法が さらに厳しくなります。 しかし 不動産屋自体も 元々ウサン臭い集団ですので 不動産屋と悪い方々が タッグを組んだら いくらでも抜け道はあります。（笑） ちなみに 沖縄の偏った一部の方々の間では 「沖縄をタックスヘイブンにしよう！」 という悪だくみ構想を持っていらっしゃる方々も いるようです。（笑） 沖縄は、 春は花粉ヘイブン 夏は避暑地 冬は避冬地 と言われていますが それにタックスヘイブンを加え 外貨をジャンジャン呼び寄せて その手数料でひと儲けしようというコンタンのようです。（笑） コメント（0） Tweet
2016年07月14日 インチキなお客さん。 おはようございます。 夏本番を迎え、 仕事に臨むコンディションを整えるため お昼寝の時間をつくろうかと 考えております。（笑） さて お客さんとのやりとりの中で 「これはオタクに任せるよ」 と言われることがタマにあります。 これは こちらのことを信頼して 今後のことはお任せして頂く という場合もありますが、 ほとんどの場合がそうではありません。 単にお客さんが 思考回路をストップさせ 考えることを放棄しただけです。（笑） その言葉を真に受けて お客さんにロクに相談もせず 勝手に物事を進めて 事後報告をしたりすると それはそれで大変なことになります。 以前 ある賃貸物件で 入居期間中に賃借人がリフォームを実施し 退去時にどこまでそれを原状回復するか という事例がありました。 その際、 オーナーさんから 「オタクはプロだから任せるから」 と言われたのを真に受けて 入居者さんと話を進めていたところ 途中からオーナーさんが 口を出すようになり 当社も入居者さんも 引っ掻き回されてしまった と言うことがありました。 ビジネスにおいて 「任せるから」は 単にマクラ言葉にしか過ぎない ということをあらためて感じました。（笑） 似たような言葉に 「別に急がないから」 と言うのがあります。 お客さんとのやりとりの中で 期限について 「別に急がないから」 と言われることもよくありますが これも真に受けてはなりません。（笑） 「な～んだ、急いでないからまた今度でイイヤ」 なんて、回答やリアクションを 先延ばしにすると 「アイツは仕事が遅い」 という評価になってしまうこともあります。 そもそもは 本意と異なる言い方をする お客さんのインチキですので 「任せるよ」とか「急がないから」 と言われたときは 疑ってかかることが必要でしょう。 飲み屋のオネーちゃんの「また会いたい」と似たようなもの（笑） そして 「任せるよ」と言われても お客さんへの報告は欠かさないこと、 また、「急がないから」と言われても 日頃からクイックレスポンスを 実施しておけば お客さんのインチキにダマされ 振り回されることはないでしょう。（笑） コメント（0） Tweet
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