おはようございます。

猛烈な台風19号、

本州上陸の進路予想となっています。

大きな被害が出ないことを祈るばかりです。


さて

よく「マンションは管理で買え」と言われますが

それはどうやら不動産業界の中だけで

言われて来たことのようで

実は一般社会の中では

ほとんど浸透していません。（苦笑）


実際、

築年数が経過し

維持管理に不安な面がある中古マンションでも

それを知らずに購入する人は

沢山います。


中古マンションを購入する際の重要事項説明でも

・管理形態（管理業者へ委託or自主管理）

・管理を委託している場合は業者名

・管理費・修繕積立金の額

・修繕積立金の積立額

など、最低限の情報しか

説明義務はありません。


また、それに付随する

「物件状況等報告書」でも

・管理費・修繕積立金の変更予定の有無

・大規模修繕工事の予定

程度の補足説明となります。


これだけの情報では

管理が上手くいっているかどうかは

一般の方には

なかなか分からないものです。


一般の人によっては

マンションのエントランスや廊下などの

共用部分の清掃が

ちゃんとされているかどうかくらいでしか

管理を判断しない人もいます。


確かに共用部分が

整然としているかどうかは大切です。


しかし

マンションの管理会社によっては

清掃は得意だけど

建物や設備のことは

からっきしダメというところもあります。


マンションは

大きく２つに分かれます。


一つは

先程のような共用部分で

もう一つは

お部屋の中の専有部分と呼ばれる部分です。


「マンションの管理」と呼ばれるのは

主に共用部分です。


この共用部分において

建物・設備の維持管理に強い

管理会社に業務が委託されていることが

まず大きなポイントです。


世の中には

管理業務を業者に委託せず

管理組合で自主管理を行っている

マンションもあります。


自主管理が全てダメとは言いませんが

建物や設備については

やはり専門知識とノウハウが必要です。


また維持管理は

不具合が発生してからの対応だけでは

居住者に被害も及びますし

復旧にも時間を要するものです。


ですので、管理には

不具合が発生する前の

予防保全という考え方も必要であり

これもノウハウが必要です。


これら共用部分の維持管理が

的確な原資の裏付けのもとに

計画的に行われていることが

良い管理です。


また

共用部分のみならず

専有部分に起因する不具合にも

的確に対処でき

必要な情報を提供できることが

管理会社には求められます。


東京都では

来年よりマンションの管理組合に対し

管理状況の届け出を義務化することになりました。


届け出の項目は

・管理規約の有無

・管理費・修繕積立金の金額

・建物・設備の計画修繕の実施状況

などの予定です


これらは

東京のみならず

今後は全国に普及していくことも予想されます。


また

将来的は

これらの情報が一般に公開され

中古マンションを購入する際に

参考データとなる可能性もあります。


マンションの管理状況を把握するには

まだまだ情報不足ですが

現状よりは前進です。


現状の仕組みにおいて

マンションの管理状況を

的確に把握する方法としては

不動産業者に確認するのが

もっとも安心です。