おはようございます。

本日は全国的に

温かくなるようですね。沖縄も27℃


さて

不動産の売買に際し

お客様から聞かれることがあります。


「仲介手数料って

どの時点で発生するんですか？」


売買物件では

契約時に仲介手数料の半金を頂き

引渡時に残金を頂く会社もあれば、

引渡時に一括で請求する会社もあります。


前者の方は

キャッシュフロー上の意味合いと

お客さんから仲介手数料を

取りっぱぐれしないように

最初に半分だけは頂いておこう

という保全的な意味合いの両方があると

言います。（笑）


しかしながら

媒介契約書又は売買契約書の中には

「売主又は買主の都合による解約の場合

不動産業者は仲介手数料を請求出来る」と

なっています。


つまり

「物件の引渡がされなくても

不動産業者は

仲介手数料を請求出来る」

ということです。


そこを震源地として

最初の質問の

「仲介手数料って

どの時点で発生するんですか？」

に至ります。


これについては

判例等を調べると

不動産業者に

仲介手数料の請求権が発生するのは

「売買契約の締結時」とするのが

一般的なようです。


そして

売買契約締結後の

引渡までの業務については

あくまでも「売主や買主のサポート」

という解釈です。


こういう考え方を前提に

「買主や売主の都合による解約の場合は

不動産業者は仲介手数料を請求出来る」

という話です。


しかしながら

私たちの不動産の実務では

売買契約を締結し

引渡までを滞りなく行うのが

当たり前のことです。


ですので

「売買契約が終わったので

仲介手数料を全額頂きましょうね。

あとは売主さん・買主にて

良きに計らって下さいね。」

では、そんな不動産屋には

仕事は来ないでしょう。


世の中には

不動産業者は

ゴマンといます。


タダでさえ

”仲介手数料の値引き”や

”リフォーム工事とのセット販売の場合は

仲介手数料を取らない”

などをうたい文句にしている

業者もいる中で

先程のような業者には

声もかからないでしょう。


ですので

大半の不動産業者は

契約から引渡まで

汗水を垂らしながら

セッセと仕事を完遂するのです。


そして、せっかく

売買契約の締結まで至ったのに

売主や買主の都合で

その契約が破談となった際には

不動産屋は完全な

タダ働きになってしまうので

その時は、先程のような

法律上の判断になると言うことです。


まぁ

とは言っても

今までに

そのようなケースは

一度もなかったですけどね。


しかしながら

仲介手数料の考え方は

売主・買主・不動産業者にて

そもそもの前提が異なっていますので

予備知識として

あらためて理解しておくと

良いと思います。今日はちょっと不動産寄りのスタンス