おはようございます。

スッキリしない天気が多いと

洗濯物のナマ乾きが気になります。。


さて

昨日の続きです。


売買契約を締結した後

やんごとなき事情で

取引を止める話でした。


このケースでは

手付金を放棄することで

契約解除が出来る期限を

過ぎてしまうと

手付金よりも負担の大きい

違約金が発生してしまうため

取引中止を申し出る場合がほとんどです。


しかし

このとき

一方的に取引を中止された相手方は

腹の虫が治まらず

色々な口実を使って

相手方からお金をブン取ってやろうと

考えるものです。


この時の口実に使われるのが

法律用語で

「履行に着手」

という考え方です。


簡単に言うと

「私はもう物件を引き渡す準備に取り掛かってますので

手付金をもらうだけでは気が済みません許しませんよ。」

というものです。（笑）


契約を中止するとき

たとえ手付解除の期限の前であっても

相手方が「履行に着手」していた場合は

先程のように、手付金の没収だけでなく

そのペナルティーは

違約金にハネマンするのです。（笑）


この「履行に着手」

という考え方は

過去の裁判でも

ちゃんと認められている考え方ですが

その根拠は正直、あやふやです。（笑）


例えば

過去の判例では、

売主が不動産を貸していた第三者との

賃貸契約を解除したことをもって

「履行に着手した」

と見なしたケースもあります。


また

売主が

不動産を引き渡すために

土地の境界を確定する作業を実施したり

引っ越し先の家のリフォームを行った場合も

同様に「履行に着手した」とみなした

判例もあります。


しかし

これらの判例は

その事案の背景にある

色々な要素が考慮されて出た

判決ですので、

今、同じ理由で

同様な判決か出るかどうかは

分かりません。


それくらい

「履行に着手」という考え方は

危険複雑なのです。（笑）


最近の

弁護士さんによっては、

・契約後の引越の手配

・新居での家具の購入

も「履行に着手」とみなすと

おっしゃる方もいらっしゃいますが

それをもって裁判で戦って

本当に勝てるかどうかは

分かりません。


ということで

腹の虫が治まらないからと言って

相手方から過剰なオトシマエを

取ろうとするのは止めましょう。


不動産も恋愛と一緒で

フラれたことを

いつまでも引きずらないで

早く新しい女性（買主）を見つけることに

気持ちを切り替えましょう

というお話しでした。。もっと素敵な女性が現れるカモ♪